Abogados para Comunidades de Vecinos

La ley de propiedad horizontal dispone para estos casos que el presidente, a su propia iniciativa, o bien a iniciativa de cualquier propietario habrá de requerir fehacientemente a quien realice este tipo de actividades prohibidas, a fin de que cese en su conducta de forma inmediata, apercibiéndole de que se interpondrán las acciones legales que le competan.

En la práctica, lo más aconsejable es acudir a un despacho de abogados a fin de que proceda a efectuar dicho apercibimiento mediante el envío de un burofax al vecino rebelde.

En caso de que el vecino autor de las actividades insalubres persista en su actitud, será necesario convocar una junta a tal efecto, en aras de obtener la oportuna autorización por parte de la Junta de propietarios a fin de iniciar la accioón de cesación frente a él.

Una vez obtenida esta autorización, ya no será aconsejable la intervención del letrado, sino que será obligatoria, junto con la intervención de procurador.

A la demanda habrá de acompañarse el burofax, así como la certificación del acuerdo previamente obtenido por parte de la Junta de propietarios. El letrado en su demanda puede solicitar cualquier medida cautelar idónea que sirva de instrumento para asegurar la efectividad de la orden de cesación inmediata de la actividad objeto de petición de cesación, que en caso de acordarse, y  el vecino rebelde desatendiese el requerimiento judicial, podrá incurrir en un delito de desobedencia, en cuyo caso, el vecino rebelde habrá de contratar los servicios de un abogado que sea experto penalista. 

Conviene recordar que la demanda se puede dirigir, tanto frente al propietario, como frente al ocupante de la vivienda o local.

La sentencia que en su día se dicte, en caso de ser estimatoria de la pretensión de la comunidad de propietarios demandante, podrá acordar la cesación de la actividad, podrá fijar una indemnización de daños y perjuicios, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un plazo que puede llegar hasta los tres años, incluso si el infractor no fuera el propietario, la Sentencia puede declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

En primer lugar, puede haber sido víctima de un delito de estafa, en cuyo caso podría acudir a un abogado que sea criminalista, en aras de que redacte la oportuna denuncia o querella frente al vendedor.

Del mismo modo, con la ley en la mano, el que adquiere una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble objeto de adquisición de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores dueños hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación, pudiendo ser objeto incluso de embargo si la comunidad iniciara acciones legales, normalmente mediante la interposición de petición inicial de monitorio, en cuyo caso, no será preceptiva la intervención de abogado, aunque sí aconsejable.

En la escritura pública mediante la que se materialice la compra venta de la vivienda o local, el vendedor, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de cuotas de comunidad y derramas, o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. Habrá de solicitarse la oportuna certificación al administrador de la comunidad, que será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien, con el visto bueno del presidente, quienes responden de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

La ley cataloga el nombramiento como obligatorio, no obstante, si el propietario electo mediante turno o sorteo, podrá acudir a un despacho de abogados que sean expertos en la materia de comunidades de propietarios a fin de que solicite al Juez su relevo del cargo, invocando las razones que estime convenientes en el mes siguiente a su nombramiento, que en caso de excusar al promotor, habrá de nombrar necesariamente nuevo presidente.

También habrá de acudirse a un letrado  a fin de que se solicite al Juez el nombramiento de presidente para el caso de que sea imposible nombrar a ningún propietario presidente.

La ley las distingue entre ordinarias y extraordinarias.

Las Juntas Ordinarias

Las primeras son aquellas que se celebran al menos una vez al año y son convocadas por parte del presidente.

Las Juntas Extraordinarias

Las extraordinarias en cambio son aquellas que se celebran a petición de al menos el 25% de las cuotas de participación de los propietarios.

La convocatoria de la Junta

En la convocatoria habrán de expresarse los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. También ha de contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y se advertirá de la privación del derecho de voto por morosidad.

Si a la Junta de propietarios no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a “quórum” de constitución.

En segunda convocatoria, la junta se reune en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En caso contrario, habrá de convocarse nuevamente conforme a los requisitos ya descritos dentro del plazo de de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, habiendo de practicarse en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, se practicará con una antelación mínima, de seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La excepción a estas reglas, permite que la Junta se pueda reunir válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así se decida unánimemente.

Adopción de acuerdos:

La norma general, salvo algunos supuestos tasados específicamente en la Ley de propiedad horizontal, para la validez de los acuerdos es que lo vote la mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación en las que se divida la comunidad. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Para el caso de que  la mayoría no se pudiere lograr, habremos de acudir a un abogado experto en derecho civil, a fin de que inste al Juez, en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, resuelva en equidad lo que proceda en el plazo de veinte días.

Los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios, ¿se pueden impugnar?

Legalmente se pueden impugnar, aunque será necesaria la intervención de abogado, y sólo se podrán impugnar cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o bien cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o el acuerdo se haya adoptado con abuso de derecho.

¿Quién puede impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios?

Pueden impugnar estos acuerdos adoptados en junta, aquellos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la respectiva Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Será necesario que propietario que quiera impugnar el acuerdo que esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Plazo

La acción deberá ser interpuesta dentro del plazo de 3 meses desde que se adoptó el acuerdo con la salvedad de que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso, el plazo será de un año.

No obstante, aunque el acuerdo sea ilegal, será ejecutivo en tanto el juez no estime la impugnación.

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